Ev Sahibi Olmak İsteyenler Dikkat! Uzmanlardan Şok Balon Uyarısı!

İstanbul, Ankara ve İzmir'de konut fiyatlarının hızla yükselmesi, hem halkın hem de yatırımcıların kaygı duymasına neden oluyor. Gayrimenkul sektöründe 'fiyat balonu' tartışmaları tekrar gündeme geldi. Bu bağlamda, hisse senedi piyasalarındaki balon testlerine dair uluslararası ödül kazanmış olan Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut sektöründeki durumu analiz etti.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut fiyat balonlarının hisse senedi piyasalarındaki benzerliklerine sahip olduğunu, ancak kendine has karmaşık dinamikler içerdiğini vurguladı. Yıldırım, "Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin kira gelirleri, hane halkı gelirleri ve faiz oranları gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin bir şekilde ayrışarak sahte bir değer kazanması durumudur," diyerek bu ayrışmanın çoğunlukla spekülatif beklentilerden ve 'fiyatların sürekli yükseleceği' algısından kaynaklandığını ifade etti.

KONUT FİYAT BALONU RİSKİ ARTIYOR

Yıldırım, konutların yalnızca yatırım aracı olarak değerlendirilmeye başlandığı zamanlarda, yani kiralamak ya da oturmak amacıyla değil; yalnızca değer kazanması için alınıp satıldığı dönemlerde balon oluşturma riskinin yükseldiği uyarısında bulundu.

KONUT FİYATLARI KİRA GETİRİLERİNE GÖRE FAZLA DEĞERLİ

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, balon tespiti için dikkate alınan temel göstergelerin fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları olduğunu belirtti. İnce Yenilmez, "Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterir. Eğer bu oran tarihsel ortalamaların ya da uluslararası standartların çok üzerine çıkıyorsa, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerli olduğunu gösterir," dedi.

Fiyat-gelir oranının, konutların hane halkı gelirine göre erişilebilirliğini ölçtüğünü ifade eden İnce Yenilmez, bu oranın hızlı yükselmesinin konutların ortalama bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini gösterdiğini, dolayısıyla balon riskini artırdığını da sözlerine ekledi.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, daha kapsamlı analizlerde kullanılan ekonometrik testlere de değinerek, "Hisse senedi piyasalarına yönelik yaptığımız ve Romanya’daki bulgularla ödüllendirilen çalışmamızda kullandığımız ‘kuyruklu birim kök’ testleri, emlak fiyat endekslerine de uygulanabilir," şeklinde konuştu. Bu testlerin fiyat serilerinde kendi kendini besleyen ve hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ederek ‘balon oluşumlarını’ gözler önüne serdiğini söyledi.

"KONUT TALEBİNE YETERSİZ YANIT VERİLİYOR"

Türkiye genelinde konutun güvenli liman olarak görülmeye başlandığını belirten Yıldırım, "Vatandaşlar, enflasyondan korunmak amacıyla tasarruflarını konuta yönlendirebiliyor. Bu durum, fiyatların nominal olarak yükselmesine yol açıyor," dedi. Ancak balon oluşumunun, fiyatların temel ekonomik göstergelerden ne kadar saptığıyla ilgili olduğunu vurguladı.

Yerli ve yabancı araştırmalara göre İstanbul, Ankara ve İzmir'deki konut fiyatlarına ilişkin balon teşhisi konulduğu belirtildi. Yıldırım, İstanbul'daki sınırlı arsa arzı, yoğun göç ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları sürekli artırdığını kaydetti. Özellikle lüks ve merkezi konutlarda spekülatif beklentilerin yükseldiği ifade edildi.

Ankara'daki fiyat artışlarının son yıllarda dikkat çekici seviyelere ulaştığını söyleyen Yıldırım, "Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları İstanbul kadar olmasa da Ankara'da kendi tarihî ortalamalarının üzerine çıkmıştır," dedi. İzmir'de ise artan iç göç ile konut fiyatlarının özellikle sahil bölgesinde hızla yükseldiğini belirten Yıldırım, "Konut fiyatlarının İzmir'de temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiği ifade edilebilir ve bu durum aşırı değerlenme riski taşımaktadır," şeklinde ekledi.

Türkiye genelinde konut talebine yeterince hızlı cevap verilmediğini aktaran Yıldırım, bu durumun fiyat artışlarını tetiklediğini söyledi. Ayrıca yabancı alımlardaki artış, yeni konut projelerine olan ilginin yükselmesi ve döviz bazlı fiyat algılarının da fiyatları yukarı çektiği belirtildi.

KONUT ALIMINDA TEMEL DEĞERLERE ODakLANILMALI

Konut piyasasında yatırım yapmayı düşünenlere önemli tavsiyelerde bulunan Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, "Fiyat hareketlerine odaklanmak yerine, temel değerlere ve uzun vadede sürdürülebilirliğe dikkat etmek gerekir," dedi. Ayrıca alınacak konutun kira getirisi potansiyeli, bulunduğu bölgenin demografik yapısı, ulaşım imkanları ve sosyal altyapısı gibi faktörlerin dikkatlice değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

İnce Yenilmez, "Yüksek borçla konut almaktan kaçının ve olası bir fiyat düzeltmesi senaryosuna hazırlıklı olun," diyerek faiz oranlarındaki artışların konut kredilerini pahalılaştırabileceği ve bunun da talep ve fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı yaratabileceğini vurguladı. Son olarak "Rasyonel kararlar almak, detaylı araştırmalar yapmak ve piyasa dinamiklerini sürekli takip etmek bu dönemde başarının anahtarıdır," diyerek sözlerini tamamladı.

Konut piyasasındaki balon riskinin göz ardı edilmemesi gerektiğine dikkat çeken uzmanlar, yatırımcıların yalnızca fiyatlara odaklanmamaları, ekonomik temellere ve sürdürülebilirliğe de dikkat etmeleri gerektiğini belirtiyor. Detaylı araştırma yapmak, temel göstergelere bağlı kalmak ve uzun vadeli düşünmek, bu süreçte yatırımcıların en sağlam stratejisini oluşturuyor.